第五章  建筑密度及容积率

5.1                     居住建筑密度及容积率标准

5.1.1      中心城区居住小区的建筑密度及容积率按不同地段分别确定。地段的划分为Ⅰ级地段指华柏路、歧关西路、博爱路、起湾道、孙文东路围合而成的区域；Ⅱ级地段为除Ⅰ级地段和旧城区以外的中心城区其它区域；旧城区范围与第八章8.1.1条一致。

5.1.2                        居住小区的建筑密度及容积率限值见表5.1.2。

居住小区限值指标表                         表5.1.2

         注：镇区参照此表执行，各镇根据自身情况划分类别，报规划局批准后执行。

5.1.3       单体建筑的建筑密度和容积率可适当提高（见表5.1.3）。本条所指的单体建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的国土证，同时符合如下条件的建筑：

       ⑴ 整体为一幢的建筑。

       ⑵ 用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。

       ⑶ 用地面积超过2000平方米，不超过5000平方米，裙房联通，上为多幢高层塔楼，塔楼之间满足间距要求，且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1:2的建筑。

                 单体建筑指标值表                          表5.1.3

5.1.4      居住小区指标适用于面积在2000M²以上的居住用地（商住用地），但不包括集体住宅用地和私人自建住宅用地。

5.1.5                          风貌保护区和风景旅游区控制地段内的居住用地指标由规划管理部门根据专项规划确定。

5.2      居住建筑密度及容积率的计算

5.2.1            计算建筑密度及容积率时，“用地面积”不是指征地面积，而是指规划用地红线范围内实际使用的面积（包括退道路红线在内）。但不包括小区级以上城市公共设施的用地面积。

5.2.2            当按本规范容积率计算的建筑面积总量，低于按征地面积乘以1.5容积率计算的建筑面积总量时，建筑面积可适当增加，但总建筑面积不得大于征地面积乘以1.5容积率系数所得的建筑面积。

5.2.3            当按本规范容积率计算的建筑面积总量，高于按征地面积乘以1.5容积率计算的建筑面积总量时，其超过部分应按规定向市政府缴纳超容费。

5.2.4            居住用地中住宅建筑和公共民用建筑混合设计时，按居住小区建筑密度及容积率控制，但公共民用建筑面积比例不得超过总建筑面积的15%。

5.2.5            居住用地中有低、多、高层住宅混合设计时，除高层小区外，多层小区中，高层住宅和低层住宅的建筑面积分别不得超过总建筑面积的15%，其指标按多层小区控制；低层小区中，多层、中高层及高层建筑面积之和不得超过总建筑面积的15%，指标按低层小区控制。

5.2.6              地下室面积除用于营业、办公、居住面积外，均可不计入容积率；地下室的顶面复盖面层最高处不得超过室外地面1.5米，超过时计为地面建筑。

5.2.7                居住用地中为本小区配套的，其中按规定无偿提供给市政府的公建配套设施及公用市政设施，在计算超容费时，不计入小区住宅容积率指标。

5.3     公共开放空间的容积率计算

5.3.1          能全天开放供公众使用且符合下列规定的建筑空间视为公共开放空间，在计算容积率时可不计入建筑面积：

（１）建筑物底层架空，用作绿化以及公众休息交往活动的部分。

（２）净宽在4米以上，净空高度在3.6米以上不占人行道的骑楼。

（３）提供对外开放空间的全天候步行建筑空间通道和将周边建筑物联系在一起的城市公共通道。

5.4      商业及办公建筑容积率及建筑密度控制指标

5.4.1      商业及办公建筑容积率及建筑密度规划控制指标按表5.4.1执行。

本规范指的商业建筑是指一般经营性建筑；本规范指的办公建筑包括各级政府行政办公、各类商业办公建筑、写字楼，企（事）业业务楼等。

表 5.4.1

注： 当商业及办公建筑符合5.1.3条关于“单体建筑”界定时，以上表为基准，容积率加0.2，建筑密度加2% 执行。